Inmuebles y alquileres

Cómo funciona

La mecánica de este Kit, sin rodeos: qué se ejecuta y cuándo, dónde acaban los datos y qué miras tú.

• Revisión de inmuebles se ejecuta lunes · 7:45 y mantiene al día el panel El alquiler. Los lunes: crea las filas de renta del periodo, marca lo atrasado, avisa sesenta días antes de una fecha y solo habla cuando algo te necesita.
• Lo que se captura acaba en el conjunto de datos Alquileres, que vive en Data/Tenancies dentro de tu bóveda: tuyo para abrir, buscar y editar como cualquier otro archivo.
• Lo que se captura acaba en el conjunto de datos Libro de alquileres, que vive en Data/Rent Ledger dentro de tu bóveda: tuyo para abrir, buscar y editar como cualquier otro archivo.
• Lo que se captura acaba en el conjunto de datos Registro de cumplimiento, que vive en Data/Compliance Register dentro de tu bóveda: tuyo para abrir, buscar y editar como cualquier otro archivo.
• Lo que se captura acaba en el conjunto de datos Historial de mantenimiento, que vive en Data/Maintenance Log dentro de tu bóveda: tuyo para abrir, buscar y editar como cualquier otro archivo.
• Lo que se captura acaba en el conjunto de datos Pasos del alquiler, que vive en Data/Tenancy Steps dentro de tu bóveda: tuyo para abrir, buscar y editar como cualquier otro archivo.
• Lo que se captura acaba en el conjunto de datos Inventario, que vive en Data/Property Inventory dentro de tu bóveda: tuyo para abrir, buscar y editar como cualquier otro archivo.
• Lo que se captura acaba en el conjunto de datos Historial de inspecciones, que vive en Data/Inspection Log dentro de tu bóveda: tuyo para abrir, buscar y editar como cualquier otro archivo.
• El panel El alquiler lee del conjunto de datos y muestra de un vistazo: lo que te deben · renta recibida hasta la fecha · alquilados · rentabilidad bruta · reparaciones y costos, últimos 12 meses · inspeccionar un inmueble · pasos del alquiler · renta recibida, por inmueble · renta recibida, mes a mes · próximas fechas · certificados, por estado · reparaciones abiertas · renta menos reparaciones, por inmueble · estado de la renta · cómo funciona este panel.

Las conexiones, de un vistazo: Captura inmobiliaria escribe en Alquileres · Captura inmobiliaria escribe en Registro de cumplimiento · Captura inmobiliaria escribe en Historial de mantenimiento · Conciliación de alquileres escribe en Libro de alquileres · Captura inmobiliaria escribe en Libro de alquileres · El alquiler muestra Alquileres · El alquiler muestra Libro de alquileres · El alquiler muestra Registro de cumplimiento · Revisión de inmuebles mantiene al día El alquiler · Revisión de inmuebles escribe en Libro de alquileres · Conciliación de alquileres se asigna a Slate · Slate cuenta con Inicio y fin del alquiler · Inicio y fin del alquiler escribe en Pasos del alquiler · Slate cuenta con Inventario e inspecciones · Inventario e inspecciones mantiene Inventario · Inventario registra en Historial de inspecciones · Slate cuenta con Mensajes al inquilino · Slate cuenta con Cifras de los alquileres.

Sacarle el máximo partido

Un Kit se gana su sitio cuando cambia lo que miras y lo que dices, no cuando se instala. Este es el ritmo que hace que valga la pena.

• Anota cada inmueble alquilado en el registro el mismo día que instalas el Kit: el inquilino, la renta y su día de pago, cuándo termina el plazo, los certificados que tienes, aunque sea de forma aproximada. Lo que te deben y Próximas fechas merecen un vistazo cada lunes, después de que la Revisión de inmuebles haya creado las filas del período.
• Menciona una renta como se lo dirías a un amigo —“entró la renta del departamento”, “Jordan pagó 700 € de los 1.400 €”— y Captura inmobiliaria lo anota en el libro. Si hay dos inmuebles que podrían encajar, di cuál; si no lo haces, Slate pregunta en lugar de adivinar. Una renta nunca se marca como recibida solo porque pasó la fecha.
• Cuando llegue un extracto del banco o de la inmobiliaria, agrégalo a la bóveda y di qué es. Conciliación de alquileres marca los períodos que muestra a partir del documento, no de memoria: esa es la corrección que mantiene fiel el Estado de la renta. En un extracto que importaste como tabla, etiqueta un pago con la propiedad a la que corresponde y Conciliación de alquileres toma tu palabra, lo que resuelve dos alquileres de la misma renta sin hacerte una pregunta.
• Menciona un certificado el día que se renueva, con su fecha de vencimiento: “revisión del gas hecha en la cabaña, vence en agosto del año que viene”. Próximas fechas solo puede avisar de una fecha que tiene; un vencimiento en blanco se señala una vez en la tarjeta y luego queda en tus manos.
• Lee Certificados, por estado y Próximas fechas antes que cualquier otra cosa del panel: son las dos cosas que se vuelven un problema si nadie las mira. Reparaciones abiertas, de la más antigua a la más reciente, es la tercera.
• Pídele a Slate lo que consta en el registro cuando estés pensando en un aumento de renta, un aviso o una conversación por atrasos, y cuenta con la orientación oficial para el lugar donde estás y con la aclaración sencilla de que esto es un registro, no asesoría legal. La decisión es tuya, y también enviar lo que Slate redacte; nada de esto contacta a un inquilino.
• Cuando un alquiler está por empezar o terminar, díselo a Slate y pídele los pasos. Inicio y fin del alquiler consulta la guía oficial del lugar donde está el inmueble y escribe los pasos en el panel como Pasos del alquiler, cada uno con su fuente y con fecha solo cuando la guía la cuenta a partir de una fecha de tu registro, como un plazo para el depósito, donde tu país lo fija. Marca cada paso en el panel cuando lo hagas; Próximas fechas nombra un paso cuando se acerca su fecha.
• Recorre una vez cada inmueble alquilado con Slate para dejar registrado su inventario, habitación por habitación, con el estado en que estaba cada cosa al empezar. A partir de ahí, Inspeccionar un inmueble en el panel lo recorre una habitación a la vez y guarda cada inspección. En la revisión de salida, Slate pone el inicio junto a la última inspección y dice qué cambió, nunca qué se descuenta de un depósito.
• ¿Tienes que escribirle a un inquilino por la renta, una visita o una reparación? Pídele un borrador a Slate. Lo escribe a partir del registro y de tus palabras, y lo envías tú. Un aviso al que la ley da una forma fija, como el que pone fin a un alquiler, nunca se redacta: Slate nombra en su lugar la fuente oficial.
• Pregunta qué dejaron los alquileres este año o a cuánto llegaría un aumento de renta. Cifras de los alquileres suma la renta y los costos de tus registros con cada línea a la vista, y calcula una renta nueva con tus propias cifras, con la rentabilidad antes y después cuando hay una valoración registrada. Nunca te dice cuánto cobrar, y qué costos cuentan para impuestos es una pregunta para el Kit Temporada de impuestos.

Hazlo tuyo

Aquí nada es fijo. Las piezas son agentes, rutinas, conjuntos de datos y paneles corrientes, así que todo lo que sepas sobre moldearlos vale aquí. Retira lo que no aporte nada.

Lo que la gente suele cambiar primero

Di cualquiera de estas cosas en el chat, o edítalas en la página del Kit dentro de la aplicación.

• Cómo llamas a cada inmueble y a cada alquiler: los nombres de los registros son las palabras que Slate usará contigo.
• Con cuánta antelación se señala una fecha: sesenta días por defecto para un certificado, una licencia o el fin de un plazo fijo.
• De qué remitente, si hay alguno, puede leer correos la revisión del lunes para los extractos de renta: ninguno a menos que tú lo nombres.
• En qué país y región están los inmuebles: de eso dependen la guía oficial que lee Slate y los pasos que arma.
• El año con el que se llevan las cifras de tus alquileres: un año calendario, o un año fiscal que empieza en una fecha fija.
• Cuándo se ejecuta la revisión del lunes, o desactivarla y llevar los registros a mano.

Tu primera ejecución

Al instalarlo se abre una breve conversación de configuración, no un formulario. Responde a grandes rasgos y corrige después.

1. La instalación termina con “Conoce a Slate”, el guardián propio del Kit, y una conversación breve, no un formulario. Slate parte de lo que 1Presence ya sabe: lo que le hayas contado antes, y cualquier contrato de alquiler, certificado o extracto de la inmobiliaria que haya en tu bóveda (te pide permiso para mirar allí si lo necesita). Te muestra lo que encontró para que lo confirmes o lo corrijas, y pregunta solo por lo que falta. Luego va un inmueble a la vez: cómo lo llamas, quién vive allí, la renta y cuándo se paga, cuándo empezó el alquiler y cuándo termina el plazo fijo, el período de aviso, el depósito y dónde está guardado. Cada fila se registra a medida que lo dices; una fecha aproximada está bien, y dejarla en blanco también. Un contrato se lee por los datos que declara, y nada de esto es asesoramiento legal ni financiero.
2. Para cada inmueble, un panel que respondes con un toque ofrece todo lo que puede exigir una vivienda alquilada en el país donde está, con los nombres de ese país (una revisión de seguridad, un certificado energético, alarmas, una licencia o registro, el depósito), sin repetir lo que Slate ya encontró, para que también tenga su oportunidad el que habías olvidado. Lo que elijas se convierte en una fila de cumplimiento, y Slate pregunta cuándo vence cada uno; si no lo sabes, la fecha está en el certificado, y puedes añadirlo para que Slate lo lea. Lo que no aplica se marca para no volver a preguntarlo nunca. Luego, una pregunta ligera: ¿hay algo reportado o roto allí ahora mismo?
3. Nada en esa conversación lee una cuenta ni pide un conector. Si dices que los extractos de tu inmobiliaria llegan por correo, Slate te ofrece esa única revisión por su nombre, y la revisión semanal lee a ese remitente solo después de que hayas conectado el correo y dicho que sí. Si Casa y mantenimiento lleva tu registro de Inmuebles, los lugares que figuran en él se ofrecen por su nombre en lugar de volver a preguntarlos; si Bienes y participaciones está instalado, la valoración de un inmueble se lee de allí para calcular la rentabilidad, nunca se pregunta aquí.
4. Si te detienes a medias, no se pierde nada. Un alquiler sin día de renta no le da a la revisión nada que generar, y un certificado sin fecha no le da nada de lo que avisar, así que lo que siga faltando espera en la página del Kit con un camino de vuelta a Slate, y Slate lo ofrece una sola vez en tu próxima conversación. Dile que una parte no va contigo, o que ya terminaste de configurar, y deja de preguntar. Hasta que haya un alquiler en el registro, la revisión del lunes deja una tarjeta que te invita a empezar en lugar de no crear nada. Las facturas del hogar y una hipoteca de un inmueble para alquilar son asunto de otros Kits: Slate te lleva hasta ellos en lugar de archivarlos aquí.
5. Desde el primer lunes con un alquiler en el registro, la Revisión de inmuebles crea la fila de renta del período para cada uno según sus propias condiciones, marca una fila como atrasada cuando pasó el día sin que entrara nada, marca un certificado como próximo a vencer con sesenta días de antelación, cuenta las reparaciones abiertas y vuelve a dibujar el panel. La mayoría de las semanas no dice nada. Solo deja una tarjeta cuando una renta está atrasada, una fecha cae dentro de los sesenta días, un plazo fijo terminó sin que nadie dijera nada, o una reparación lleva más de dos semanas esperando.

Observa la primera pasada y luego dile qué habrías hecho de otra manera: esa corrección le enseña más que cualquier configuración.

Lo esencial

El aprendizaje, las preferencias y el costo de las ejecuciones funcionan igual en todos los Kits, así que se explican una sola vez, en la guía de Kits.

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